Basileia III final, o output floor e a hipoteca suíça

O pacote final de Basileia III, de dezembro de 2017, foi a resposta internacional a um problema que as autoridades suíças haviam enfrentado com o índice de alavancagem: a variabilidade das ponderações de risco calculadas com modelos internos. Estudos do Comitê de Basileia haviam mostrado que os bancos calculavam requisitos de capital muito diferentes para carteiras hipotéticas idênticas. O pacote introduziu, por isso, um piso de resultado (output floor), segundo o qual os ativos ponderados pelo risco calculados com modelos internos não podem ficar abaixo de setenta e dois e meio por cento do montante calculado com as abordagens padronizadas, após um período de transição.¹

Para os bancos suíços, o output floor tem um significado específico em razão do peso das hipotecas nos seus balanços. O mercado hipotecário suíço, com um volume de mais de mil bilhões de francos, é um dos maiores do mundo em relação ao tamanho da economia. A maioria das famílias suíças mora de aluguel. As que são proprietárias tradicionalmente não amortizam integralmente as suas hipotecas. O sistema tributário incentivou essa prática por muito tempo, já que os juros hipotecários eram dedutíveis, enquanto o proprietário era tributado sobre o valor locativo imputado do imóvel. Os bancos que utilizam modelos internos, em especial os grandes bancos e alguns dos maiores bancos cantonais, haviam calculado ponderações de risco baixas para essas hipotecas, que refletiam as perdas historicamente baixas com imóveis residenciais suíços.² O output floor limita o benefício desses modelos e eleva os requisitos de capital para as carteiras hipotecárias dos bancos que os utilizam.

A implementação suíça dos padrões finais revisou também as ponderações de risco das hipotecas na abordagem padronizada. O texto de Basileia diferencia as ponderações de risco para imóveis residenciais segundo a relação entre empréstimo e valor (loan-to-value) e distingue os imóveis ocupados pelo proprietário dos imóveis cujo reembolso depende de receitas de aluguel. As regras suíças adotaram essa estrutura. Segundo a Autoridade Suíça de Supervisão do Mercado Financeiro (FINMA), as ponderações de risco de imóveis para investimento com elevada relação entre empréstimo e valor tornaram-se significativamente mais altas do que antes, o que refletia perdas observadas no passado nessas carteiras.³ As diretrizes da Associação Suíça de Banqueiros sobre requisitos mínimos para o financiamento hipotecário, que a Parte E, Capítulo II, descreveu como autorregulação reconhecida, foram adaptadas às novas regras. Como os requisitos mais rigorosos de 2019 para imóveis para investimento foram substituídos pelas novas ponderações de risco, um elemento de autorregulação cedeu lugar a uma regra de origem basileense.

Duas especificidades suíças complicam a transposição. A primeira diz respeito à capacidade de pagamento (affordability) das hipotecas. Os bancos suíços tradicionalmente avaliam se um mutuário conseguiria arcar com os custos do imóvel a uma taxa de juros imputada bem acima das taxas de mercado, geralmente cinco por cento mais os custos de manutenção, e só concedem o empréstimo se esses custos não excederem cerca de um terço da renda do mutuário. O padrão de Basileia não contém tal critério. A FINMA criticou repetidamente os bancos por concederem demasiados empréstimos que não cumprem as suas próprias regras de capacidade de pagamento, a título de exceções à política de crédito (exceptions to policy), e por utilizarem pressupostos irrealistas. Indicou que poderia regulamentar a capacidade de pagamento por norma se a prática não melhorasse.⁴

A segunda especificidade é o instrumento macroprudencial que a Suíça aplica às hipotecas, o colchão de capital anticíclico setorial descrito na Parte E, Capítulo II. Ele mostra como uma autoridade nacional pode utilizar um instrumento de origem basileense numa forma adaptada ao seu próprio mercado. O padrão de Basileia prevê um colchão anticíclico aplicado a todas as exposições de crédito ao setor privado. A Suíça aplica-o apenas às hipotecas residenciais, porque as autoridades nacionais identificaram o mercado imobiliário como a principal fonte de risco cíclico.⁵ O colchão setorial suíço tem sido citado desde então como referência no debate sobre instrumentos macroprudenciais setoriais em outros países, entre eles vários Estados-membros da União Europeia (UE).

O calendário da implementação suscitou um problema próprio. A Suíça implementou os padrões finais de Basileia III em 1º de janeiro de 2025, conforme previsto. A UE começou a aplicar a maior parte das regras ao mesmo tempo, mas adiou o novo arcabouço de risco de mercado, e o Reino Unido e os Estados Unidos (EUA) adiaram ainda mais a sua implementação, as agências americanas após uma proposta controversa de julho de 2023.⁶ As autoridades suíças mantiveram o cronograma porque a credibilidade do compromisso suíço em Basileia estava em jogo e porque as reformas vinham sendo preparadas havia anos. Os bancos suíços, e o UBS em particular, apontaram as consequências concorrenciais de estar entre os primeiros a implementar. O episódio ilustra o problema de ação coletiva que atravessa a história do Comitê de Basileia, como mostrou o capítulo anterior. Como cada membro só se beneficia do padrão internacional se os demais também o implementarem, cada um enfrenta a tentação de esperar.

Notas

1. Basel Committee on Banking Supervision, Basel III: Finalising post-crisis reforms (dezembro de 2017), sobre o output floor de 72,5 por cento com um período de introdução gradual, e as avaliações de consistência regulatória do Comitê sobre os ativos ponderados pelo risco de crédito na carteira bancária (2013 e posteriores). ↩
2. Sobre o volume e a estrutura do mercado hipotecário suíço, a baixa taxa de propriedade de imóveis residenciais, a prática da amortização parcial e o tratamento tributário do imóvel ocupado pelo proprietário (valor locativo imputado e dedutibilidade dos juros hipotecários; a abolição do valor locativo imputado aprovada na votação popular de 28 de setembro de 2025, com a data de entrada em vigor ainda em aberto), ver o Relatório de Estabilidade Financeira do Banco Nacional Suíço (BNS/SNB) e as publicações da Administração Federal das Contribuições (AFC/ESTV). ↩
3. Comunicado de imprensa da FINMA de 27 de março de 2024 sobre o financiamento hipotecário e os padrões finais de Basileia III (ponderações de risco diferenciadas para imóveis ocupados pelo proprietário e imóveis geradores de renda, ponderações de risco mais altas para imóveis para investimento com elevada relação entre empréstimo e valor, independência da avaliação imobiliária) e a Portaria da FINMA sobre Riscos de Crédito revista. ↩
4. Sobre a avaliação da capacidade de pagamento no crédito hipotecário suíço (taxa de juros imputada de cerca de 5 por cento mais custos acessórios, máximo de cerca de um terço da renda bruta) e as críticas da FINMA às exceptions to policy, bem como as suas declarações sobre possíveis medidas adicionais, ver o Risk Monitor da FINMA e o comunicado de imprensa de 27 de março de 2024. ↩
5. Sobre o colchão de capital anticíclico no arcabouço de Basileia III (BCBS, Guidance for national authorities operating the countercyclical capital buffer, dezembro de 2010) e a sua aplicação setorial na Suíça (art. 44 da Portaria sobre Fundos Próprios, CAO), ver as publicações do BIS e do BNS. ↩
6. Sobre a aplicação do Regulamento (UE) 2024/1623 (CRR3) a partir de 1º de janeiro de 2025, com o adiamento das regras de risco de mercado (FRTB), o adiamento da implementação de Basileia 3.1 no Reino Unido e a proposta americana do “Basel III endgame” de julho de 2023 e o seu tratamento subsequente, ver as publicações da Comissão Europeia, do Bank of England e das agências bancárias federais dos EUA. ↩

Apenas para fins de informação geral. Este artigo não constitui assessoria jurídica ou tributária, não substitui a análise de um caso concreto e não estabelece relação entre advogado e cliente. Reflete a situação jurídica em outubro de 2026.