O direito francês para profissionais de Basileia

Muitos residentes de Basileia possuem imóveis na Alsácia. Alguns compraram casas de férias nos Vosges ou no Sundgau, enquanto outros vivem na Alsácia e trabalham em Basileia. Famílias suíças investem há muito tempo em apartamentos em Saint-Louis, Huningue ou Mulhouse, porque os preços são muito mais baixos do que no cantão. Sempre que um imóvel desse tipo é comprado, vendido, hipotecado ou herdado, aplica-se o direito francês. O advogado de Basileia que assessora o cliente precisa então trabalhar com notários, consultores tributários e tribunais franceses.¹

O notário francês, o notaire, tem papel central nessas operações. A venda de um imóvel na França exige um instrumento público, o acte authentique, lavrado por um notário que verifica a titularidade, recolhe os impostos de transmissão e providencia o registro. Como o notário é um oficial público obrigado à neutralidade, compradores e vendedores recorrem frequentemente ao mesmo notário, embora cada parte possa designar o seu, caso em que os notários dividem os honorários.² Os clientes de Basileia habituados à prática notarial suíça consideram o procedimento francês familiar em princípio. Surpreendem-se muitas vezes com a extensão do contrato preliminar, o compromis de vente, com o prazo legal de arrependimento para os compradores e com os impostos de transmissão, que chegam a vários por cento do preço no caso de imóveis existentes.³

A sucessão levanta as questões mais difíceis. O direito francês protege os descendentes por meio da réserve héréditaire, uma quota obrigatória da herança que o falecido não pode reduzir por testamento nem por doações em vida. Com um filho, a legítima corresponde à metade da herança; com dois filhos, a dois terços; e com três ou mais filhos, a três quartos.⁴ Desde a entrada em vigor do Regulamento Europeu das Sucessões em 2015, um tribunal francês determina segundo o Regulamento a lei aplicável à sucessão de uma pessoa que tinha residência habitual na Suíça, já que o Regulamento tem aplicação universal mesmo quando remete à lei de um Estado terceiro. Como um residente na Suíça pode escolher a lei de sua nacionalidade, um cidadão suíço que vive em Basileia pode submeter sua sucessão, incluindo sua casa na Alsácia, ao direito suíço.⁵ O legislador francês reagiu ao uso de leis estrangeiras sem legítima introduzindo, em 2021, uma retenção compensatória que permite a um filho reclamar uma quota sobre os bens situados na França quando a lei estrangeira aplicável não prevê legítima.⁶ O direito suíço também protege os descendentes, embora a revisão do direito sucessório suíço em vigor desde 2023 tenha reduzido sua legítima à metade da quota legal. A interação entre os dois sistemas exige um planejamento cuidadoso.⁷

A tributação acrescenta mais uma camada. A França denunciou a convenção franco-suíça sobre impostos sucessórios de 1953 com efeito a partir de 1º de janeiro de 2015, depois que a Suíça se recusou a aceitar uma nova convenção que teria ampliado os direitos de tributação franceses. Desde então, o imposto sucessório francês incide sobre os imóveis franceses de um falecido residente na Suíça. Pode também alcançar os bens situados no mundo inteiro quando o herdeiro tiver sido residente na França durante determinado período.⁸ Muitos proprietários suíços detêm imóveis franceses por meio de uma société civile immobilière (SCI), uma sociedade de direito civil usada para deter e administrar imóveis. A SCI facilita a transmissão de quotas aos filhos durante a vida do proprietário e pode simplificar a administração de imóveis detidos por vários herdeiros. Como é geralmente tratada como transparente para fins de imposto de renda, os rendimentos são tributados na pessoa de seus sócios.⁹ Os proprietários devem também considerar o imposto anual de 3 por cento sobre o valor de mercado de imóveis franceses detidos por meio de determinadas pessoas jurídicas, que se aplica salvo se a entidade revelar seus proprietários ou se enquadrar numa isenção. Outro encargo é o imposto francês sobre o patrimônio imobiliário, o impôt sur la fortune immobilière, aplicável a não residentes cujos imóveis na França excedam o limite legal.¹⁰

Notas

1. Aos imóveis situados na França aplica-se o direito francês como lex rei sitae no que se refere aos direitos reais e ao registro imobiliário, e o direito tributário francês aplica-se ao imóvel nos termos da convenção franco-suíça para evitar a dupla tributação de 9 de setembro de 1966. ↩
2. Sobre o papel do notaire francês nas operações imobiliárias, a exigência de um acte authentique para a publicidade e as regras sobre a divisão dos honorários, ver o Décret no. 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière e os regulamentos da profissão notarial. ↩
3. Sobre o compromis de vente, o prazo de arrependimento de dez dias para compradores não profissionais de imóveis residenciais previsto no artigo L271-1 do Código da Construção e da Habitação e os impostos de registro sobre as transmissões de imóveis (droits de mutation à titre onéreux), ver as disposições pertinentes do direito francês. ↩
4. Código Civil francês, artigo 913, sobre a réserve héréditaire dos descendentes (metade, dois terços ou três quartos da herança, conforme o número de filhos). ↩
5. Regulamento (UE) n.º 650/2012, de 4 de julho de 2012, relativo às sucessões, artigos 20, 21 e 22, aplicável à sucessão de pessoas falecidas em ou após 17 de agosto de 2015. A Suíça não está vinculada ao Regulamento, mas os tribunais franceses aplicam-no universalmente. Sobre as regras suíças paralelas, ver os artigos 86 e seguintes da Lei Federal sobre Direito Internacional Privado (LDIP/PILA; SR 291), na redação revista com efeito a partir de 1º de janeiro de 2025. ↩
6. Código Civil francês, artigo 913(3), inserido pela lei n.º 2021-1109, de 24 de agosto de 2021, que reforça o respeito aos princípios da República, sobre o prélèvement compensatoire. ↩
7. Sobre a revisão do direito sucessório suíço em vigor desde 1º de janeiro de 2023, que reduziu a legítima dos descendentes e aboliu a dos pais, ver os artigos 470 e 471, na nova redação, do Código Civil suíço (CC). ↩
8. Sobre a denúncia pela França da convenção franco-suíça de 31 de dezembro de 1953 sobre impostos sucessórios, com efeito em 1º de janeiro de 2015, e as regras do artigo 750 ter do Código Geral dos Impostos francês, ver as publicações oficiais do Departamento Federal de Finanças suíço e da administração tributária francesa. ↩
9. Sobre a société civile immobilière (SCI), sua governança nos termos dos artigos 1832 e seguintes e 1845 e seguintes do Código Civil francês e seu tratamento tributário, ver a literatura francesa de referência sobre sociedades imobiliárias. ↩
10. Sobre o imposto anual de 3 por cento previsto no artigo 990 D do Código Geral dos Impostos francês e sobre o impôt sur la fortune immobilière (IFI) previsto nos artigos 964 e seguintes desse Código, ver o comentário oficial da administração tributária francesa (BOFiP). ↩

Apenas para fins de informação geral. Este artigo não constitui assessoria jurídica ou tributária, não substitui a análise de um caso concreto e não estabelece relação entre advogado e cliente. Reflete a situação jurídica em outubro de 2026.