Comprar instalações empresariais e imóveis comerciais na Suíça

Empresas e investidores estrangeiros frequentemente presumem que os imóveis suíços lhes estão vedados. No caso de imóveis comerciais, o contrário é em grande parte verdadeiro, porque a Lex Koller isenta da exigência de autorização os imóveis utilizados como estabelecimento permanente. A isenção tem, porém, limites claros, e é indispensável examinar com cuidado o uso pretendido antes da assinatura.

A regra básica para imóveis comerciais

A Lei Federal sobre a Aquisição de Imóveis por Pessoas no Exterior, comumente chamada de Lex Koller, visa principalmente os imóveis residenciais. Terrenos e edificações que servem como estabelecimento permanente podem ser adquiridos por pessoas no exterior sem autorização, seja o comprador uma sociedade estrangeira, uma subsidiária suíça controlada a partir do exterior ou uma pessoa física residente fora da Suíça. Exemplos típicos incluem escritórios, fábricas, armazéns, oficinas, lojas, hotéis, restaurantes e consultórios médicos.

A isenção aplica-se independentemente de o comprador utilizar o imóvel ele próprio ou locá-lo a um terceiro que nele exerça uma atividade empresarial. Um investidor estrangeiro pode, portanto, comprar um edifício de escritórios como investimento e locá-lo a inquilinos comerciais, desde que o imóvel seja efetivamente utilizado para fins empresariais.

O que conta como estabelecimento permanente

A questão decisiva é o uso efetivo do imóvel. Uma edificação se qualifica quando serve a uma atividade econômica exercida em local fixo, como produção, comércio, prestação de serviços ou hotelaria. A mera detenção passiva de apartamentos residenciais, por outro lado, continua sujeita ao regime de autorização, mesmo quando uma sociedade os detém e os qualifica como investimento. A negociação de imóveis e a locação de apartamentos residenciais não são consideradas atividade empresarial para esse fim.

Terrenos de reserva e expansão futura

As empresas frequentemente desejam comprar mais terreno do que precisam hoje, a fim de se expandir mais tarde. Os terrenos de reserva só são aceitos dentro de limites razoáveis e quando vinculados a um plano concreto de expansão da empresa. Grandes lotes comprados de forma especulativa, ou terrenos cujo uso permanece indefinido, acarretam um risco real de que o registro de imóveis ou a autoridade cantonal considere a aquisição sujeita à exigência de autorização. Um plano de negócios documentado ajuda consideravelmente quando surgem essas questões.

Edifícios de uso misto

Muitos edifícios suíços combinam lojas ou escritórios nos andares inferiores com apartamentos nos superiores. Os espaços residenciais necessários à atividade empresarial, como o apartamento do zelador, podem em geral ser adquiridos juntamente com a parte comercial. Quando a parcela residencial ultrapassa o que a atividade exige, ela fica, em princípio, sujeita à Lex Koller, e as autoridades da maioria dos cantões examinam atentamente as proporções envolvidas. Na prática, os compradores muitas vezes precisam separar as unidades residenciais em regime de propriedade horizontal (condomínio) ou reestruturar a transação.

Procedimento e segurança jurídica

O registro de imóveis verifica, no momento do registro, se é necessária uma autorização. Em caso de dúvida, encaminha o caso à autoridade cantonal competente para as autorizações. O comprador que deseje segurança antes de se comprometer pode solicitar a essa autoridade uma decisão vinculante sobre se a aquisição exige autorização, o que muitas vezes compensa o breve atraso.

O que compensa na prática

• Descreva com precisão o uso pretendido na documentação da compra, para que o caráter empresarial do imóvel fique evidente para o registro de imóveis.
• Esclareça cedo as proporções de uso misto e considere dividir as unidades residenciais antes da assinatura da transação.
• Obtenha uma decisão nos casos limítrofes, em vez de confiar em garantias informais de vendedores ou corretores.

Como a Ressos Legal ajuda

Assessoro empresas e investidores estrangeiros na estruturação da aquisição de imóveis comerciais na Suíça, incluindo a análise à luz da Lex Koller e a coordenação com as autoridades cantonais. Entre em contato para uma primeira conversa.

Apenas para fins de informação geral. Este artigo não constitui assessoria jurídica ou tributária, não substitui a análise de um caso concreto e não estabelece relação entre advogado e cliente. Reflete a situação jurídica em outubro de 2026.