Deter imóveis suíços por meio de uma sociedade

Investidores da Ásia, do Oriente Médio, da África e da América Latina estão acostumados a deter imóveis por meio de sociedades. Na Suíça, uma sociedade imobiliária pode ser um veículo sensato, embora não evite a Lex Koller nem, em muitos cantões, os tributos devidos na transmissão do imóvel. A escolha entre a titularidade pessoal e a societária deve ser feita com uma visão completa do quadro tributário.

O que é uma sociedade imobiliária

Uma sociedade imobiliária é uma sociedade, geralmente uma sociedade anônima suíça (AG) ou uma sociedade de responsabilidade limitada (GmbH), cujo objeto efetivo consiste principalmente em adquirir, deter ou negociar imóveis. Essas sociedades são comuns na Suíça para carteiras comerciais e participações familiares, pois permitem transferir ou dividir a titularidade por meio de ações ou quotas sem alterar a inscrição no registro de imóveis.

A Lex Koller aplica-se às participações

A Lei Federal sobre a Aquisição de Imóveis por Pessoas no Exterior (Lex Koller) trata a aquisição de participações em uma sociedade cujo objeto efetivo é a aquisição de imóveis residenciais da mesma forma que a aquisição direta do imóvel. Uma pessoa no exterior que compra uma participação de controle, ou mesmo minoritária, em uma sociedade não cotada que detém apartamentos residenciais na Suíça precisa, portanto, em geral de uma autorização, que normalmente não será concedida para fins de mero investimento. As sociedades que detêm apenas imóveis comerciais utilizados como estabelecimentos permanentes não são afetadas da mesma forma. Constituir uma sociedade suíça controlada a partir do exterior não altera essa avaliação, pois tal sociedade é ela própria considerada pessoa no exterior.

Titularidade societária versus pessoal

Quando uma sociedade detém o imóvel, os rendimentos de aluguel estão sujeitos ao imposto sobre o lucro das pessoas jurídicas e a sociedade paga imposto sobre o capital, enquanto o acionista é tributado sobre as distribuições e detém as participações como parte de seu patrimônio. Na titularidade pessoal, o proprietário é tributado diretamente sobre os rendimentos de aluguel e sobre o valor do imóvel. Qual via é mais favorável depende do cantão, de os lucros serem distribuídos ou reinvestidos, da estrutura de financiamento e da jurisdição de origem do proprietário. Questões de sucessão e de proteção patrimonial também podem apontar em uma ou outra direção.

Transmissão econômica da propriedade

Muitos cantões tratam a transferência da maioria das participações em uma sociedade imobiliária como uma transmissão econômica da propriedade. Essa venda de participações pode gerar o imposto sobre ganhos imobiliários e, onde o cantão o cobra, o imposto sobre a transmissão de imóveis, exatamente como se o próprio imóvel tivesse sido vendido. As regras cantonais diferem nos detalhes, por exemplo quanto à forma de agregar várias vendas entre partes relacionadas, de modo que a estratégia de saída deve ser considerada ao montar a estrutura.

Montar a estrutura

Transferir para uma sociedade um imóvel já detido pessoalmente constitui, em si, uma transmissão da propriedade e pode gerar tributos. É comum recorrer a decisões fiscais prévias (tax rulings) da autoridade cantonal para confirmar antecipadamente o tratamento de uma reorganização planejada.

O que compensa na prática

• Verifique primeiro a situação à luz da Lex Koller, pois uma estrutura que exige uma autorização impossível de obter não pode ser implementada.
• Modele os tributos de entrada e de saída, incluindo uma venda posterior de participações e seu tratamento como transmissão econômica da propriedade.
• Obtenha uma decisão fiscal prévia para reorganizações e transferências entre a titularidade pessoal e a societária.

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Apenas para fins de informação geral. Este artigo não constitui assessoria jurídica ou tributária, não substitui a análise de um caso concreto e não estabelece relação entre advogado e cliente. Reflete a situação jurídica em outubro de 2026.