Casas de férias e segundas residências na Suíça
Um chalé nos Alpes ou um apartamento à beira de um lago na Suíça italiana é uma aspiração clássica de famílias internacionais. Os compradores estrangeiros residentes no exterior enfrentam dois conjuntos distintos de regras: o regime de autorização da Lex Koller e a Lei Federal sobre Residências Secundárias. Ambos devem ser cumpridos antes que uma casa de férias possa ser adquirida.
Autorizações dentro das cotas cantonais
As pessoas residentes no exterior em geral só podem adquirir uma casa de férias com uma autorização nos termos da Lex Koller. As autorizações estão disponíveis apenas em localidades que o cantão designou como locais turísticos, e o governo federal atribui cotas anuais aos cantões em questão. Vários cantões, incluindo regiões turísticas conhecidas, têm restrições locais adicionais, e nas estações mais procuradas a demanda pode exceder a cota. Em alguns lugares, os estrangeiros só podem comprar de outros estrangeiros ou em novos empreendimentos, conforme as regras cantonais e comunais.
Condições vinculadas à autorização
A autorização é pessoal e tipicamente limita o comprador a uma casa de férias por família. A área habitável e o tamanho do terreno são limitados, com exceções em casos específicos. O imóvel deve ser utilizado pelo comprador e por sua família, e a revenda em geral não é permitida antes de expirado um período mínimo de detenção, salvo circunstâncias especiais. Essas condições são inscritas como restrições no registro de imóveis, e seu descumprimento pode levar à revogação da autorização.
A Lei Federal sobre Residências Secundárias
Independentemente da nacionalidade do comprador, a Lei Federal sobre Residências Secundárias limita a proporção de residências secundárias a 20% do parque habitacional de cada comuna (Gemeinde). Nas comunas acima desse limite, entre as quais muitas estações alpinas, novas residências secundárias em princípio não podem mais ser autorizadas. Novos apartamentos só podem ser construídos com uma restrição de uso que exija sua utilização como residência principal ou como alojamento turístico efetivamente disponível no mercado.
As residências que já existiam sob o direito anterior, antes da entrada em vigor da emenda constitucional, podem continuar a ser utilizadas como residências secundárias e vendidas como tais, sujeitas a certos limites de ampliação. Os compradores devem, portanto, verificar se determinado apartamento é um imóvel do direito anterior ou se está gravado com uma restrição de uso.
Alugar a casa de férias
Uma casa de férias comprada com autorização da Lex Koller só pode ser alugada a terceiros ocasionalmente, e a locação permanente em geral não é permitida. Quando uma restrição de uso nos termos da Lei Federal sobre Residências Secundárias exige uso turístico, o proprietário pode ter de disponibilizar o apartamento para locação de curta duração no mercado, o que, por sua vez, afeta o uso próprio.
O que compensa na prática
- Verifique primeiro a comuna, incluindo sua proporção de residências secundárias e se ela é um local turístico designado.
- Confira as inscrições no registro de imóveis quanto a restrições de uso antes de acordar um preço.
- Esclareça o cronograma da autorização, pois as cotas podem estar esgotadas para o ano em curso.
Como a Ressos Legal ajuda
Assessoro famílias estrangeiras na aquisição de casas de férias na Suíça, incluindo o pedido de autorização e o exame das restrições nos termos da Lei Federal sobre Residências Secundárias. Entre em contato para uma primeira conversa.
Apenas para fins de informação geral. Este artigo não constitui assessoria jurídica ou tributária, não substitui a análise de um caso concreto e não estabelece relação entre advogado e cliente. Reflete a situação jurídica em outubro de 2026.