Investir em imóveis suíços por meio de fundos e sociedades listadas

Para muitos investidores estrangeiros, o caminho mais simples para o mercado residencial suíço é o indireto. As ações de sociedades imobiliárias cotadas em bolsa e as cotas de fundos imobiliários negociadas regularmente estão isentas da exigência de autorização da Lex Koller. Esses instrumentos oferecem ainda uma liquidez e uma diversificação que um único edifício não pode proporcionar.

As isenções da Lex Koller

A Lei Federal sobre a Aquisição de Imóveis por Pessoas no Exterior (Lex Koller) em geral trata a aquisição de participações em sociedades imobiliárias como aquisição de imóveis. Duas exceções são importantes para os investidores. A aquisição de ações de sociedades imobiliárias cotadas em uma bolsa suíça não exige autorização, e o mesmo se aplica às cotas de fundos imobiliários negociadas regularmente no mercado. Os investidores estrangeiros podem, portanto, obter exposição ao mercado residencial suíço por meio desses instrumentos sem nenhum procedimento de autorização.

Fundos imobiliários suíços

Os fundos imobiliários suíços são organismos de investimento coletivo regidos pela Lei Federal sobre os Investimentos Coletivos de Capital (LPCC/CISA) e supervisionados pela Autoridade Suíça de Supervisão do Mercado Financeiro (FINMA). São em geral fundos contratuais administrados por uma sociedade gestora de fundos, e muitos são cotados na SIX Swiss Exchange ou negociados regularmente por meio de um banco. Os fundos frequentemente detêm grandes carteiras residenciais, mas também são comuns as carteiras comerciais e mistas. Como as cotas são negociadas no mercado, seu preço pode ficar acima ou abaixo do valor patrimonial líquido, e o ágio ou deságio daí resultante é uma característica que os investidores devem compreender.

Os fundos que detêm imóveis diretamente são eles próprios tributados sobre a renda e o patrimônio atribuíveis a esses imóveis, de modo que as distribuições da parcela correspondente em geral não estão sujeitas a novo imposto de renda nem a imposto retido na fonte (Verrechnungssteuer) no nível do investidor. Os detalhes dependem da estrutura do fundo e devem ser verificados em sua documentação.

Sociedades imobiliárias cotadas

Várias sociedades imobiliárias são cotadas na SIX Swiss Exchange. Elas possuem e desenvolvem imóveis de escritórios, de varejo e residenciais, e algumas também prestam serviços imobiliários. Como sociedades ordinárias, pagam imposto sobre o lucro e sobre o capital, e os dividendos estão, em princípio, sujeitos ao imposto suíço retido na fonte, que os investidores estrangeiros podem recuperar em parte com base em um acordo para evitar a dupla tributação (ADT). As distribuições provenientes de reservas de aportes de capital podem ser pagas sem imposto retido na fonte.

Comparação entre investimento direto e indireto

O investimento indireto evita as formalidades notariais, os emolumentos de registro e os impostos de transmissão na compra, e permite ajustar posições rapidamente. Em contrapartida, os investidores aceitam a volatilidade do mercado e não têm controle sobre os imóveis individuais. Para as famílias que desejam utilizar elas próprias um imóvel, um fundo ou uma ação cotada não é um substituto, embora possa complementar uma detenção direta em uma carteira mais ampla.

O que compensa na prática

• Confirme que o instrumento é cotado ou negociado regularmente, pois veículos não cotados podem estar sujeitos à exigência de autorização.
• Observe os ágios e deságios em relação ao valor patrimonial líquido antes de comprar cotas de fundos.
• Verifique o imposto retido na fonte e o alívio previsto nos acordos para as distribuições a investidores residentes no exterior.

Como a Ressos Legal ajuda

Assessoro investidores estrangeiros sobre o marco jurídico e tributário do investimento indireto em imóveis suíços e sobre a forma como esses investimentos se inserem em uma estrutura de detenção mais ampla. Entre em contato para uma primeira conversa.

Apenas para fins de informação geral. Este artigo não constitui assessoria jurídica ou tributária, não substitui a análise de um caso concreto e não estabelece relação entre advogado e cliente. Reflete a situação jurídica em outubro de 2026.