Do censo à hipoteca: o direito moderno

O século XIX dissolveu o antigo sistema. O cantão permitiu o resgate dos dízimos e das rendas perpétuas, e a supressão dos conventos em 1848 e 1852 transferiu grande parte dos bens eclesiásticos para o Estado. O código civil cantonal de 1837, que, como os códigos de Genebra, Vaud e Neuchâtel, seguia o modelo francês, e depois o Código Civil Suíço (CC), aprovado por unanimidade pela Assembleia Federal em 1907 e em vigor desde 1912, substituíram as antigas formas de crédito fundiário pela hipoteca e pela cédula hipotecária.¹ No âmbito do Código Civil Suíço, a Gült (rendita fondiaria) conservou algo da lógica do antigo censo. Era um encargo fundiário pelo qual só a terra respondia, sem responsabilidade pessoal do proprietário, e só podia ser constituída sobre bens particularmente seguros, como terras agrícolas ou habitações, dentro de um limite de empréstimo baseado numa avaliação oficial. A revisão do direito real de 2009, em vigor desde 1º de janeiro de 2012, aboliu a constituição de novas Gülten. As existentes permanecem no registro de imóveis segundo o direito anterior, e os cantões podem exigir sua conversão em outras formas de encargo fundiário.² O encargo fundiário (onere fondiario, Grundlast) dos arts. 782 e seguintes do CC, que obriga o proprietário de um imóvel a cumprir uma obrigação pela qual só o imóvel responde e que o proprietário pode, em qualquer caso, resgatar após trinta anos mediante aviso prévio de um ano, continua a ser o parente moderno mais próximo da antiga renda fundiária.³

Para o profissional da prática em Lugano, o legado do censo é mais do que uma curiosidade de antiquário. Antigos encargos notariais, direitos perpétuos de uso e ônus fundiários aparecem ocasionalmente nos registros de imóveis dos municípios ticineses e têm de ser eliminados nas transações imobiliárias. Mais importante ainda, o hábito de financiar terras e casas por meio de crédito garantido, de longo prazo e a preço moderado, frequentemente concedido por instituições locais com as quais o mutuário tem uma relação pessoal, descreve o mercado hipotecário ticinês atual. O crédito hipotecário é a maior atividade de crédito do banco cantonal e dos bancos regionais no Ticino, e o imóvel residencial é a forma predominante de patrimônio das famílias no cantão.⁴

Instrumento Natureza jurídica Papel nos vales Censo Compra de uma renda incidente sobre Principal crédito rural de longo prazo depois de terra, resgatável pelo 1569 devedor Livello Arrendamento perpétuo ou longo Exploração de terras da Igreja; (enfiteuse) contra um canone crédito disfarçado Legato pio Dotação com uma finalidade Capital de confrarias e fixa benefícios Reconheci- Escritura notarial de um empréstimo Crédito de curto prazo; frequentemente com mento de dívida títulos de compensação

Para o profissional da prática. Direitos antigos inscritos nos registros de imóveis ticineses podem derivar do crédito eclesiástico e rural pré-moderno. - Verifique nas certidões do registro de imóveis os encargos fundiários (oneri fondiari), as servidões e as antigas anotações que possam derivar de livelli, censi ou fundações. - Esclareça se o beneficiário de um antigo encargo ainda existe (paróquia, confraria, fundação) e quem o representa segundo o direito cantonal. - Utilize as regras legais de resgate dos encargos fundiários antes de concluir uma venda. - Quando o imóvel pertencer a uma paróquia ou a uma confraria, verifique as aprovações internas exigidas pelo direito canônico e pela lei cantonal sobre a Igreja Católica antes de qualquer venda ou oneração.

Notas

1. Bernhard Schnyder, “Codice civile (CC)”, trad. Sergio Mantovani, in DSS, versão de 18 de novembro de 2014, https://hls-dhs-dss.ch/it/articles/030734/ (o Ticino entre os cantões que seguiram o Code Napoléon; “nel 1907 il parlamento votò all'unanimità il CC, che entrò in vigore nel 1912”); sobre o código cantonal de 1837, ver o Capítulo C.II. ↩
2. law.ch, “Exkurs: Gült – altrechtliches Grundpfandrecht”, https://law.ch/lawinfo/grundpfandrecht/exkurs-guelt-altrechtliches-grundpfandrecht/. Código Civil Suíço, SR 210, art. 793 (atualmente só são permitidos o contrato de hipoteca e a cédula hipotecária), na redação dada pelo n.º I 1 da Lei Federal de 11 de dezembro de 2009 (cédula hipotecária registral e outras alterações do direito real), em vigor desde 1º de janeiro de 2012 (AS 2011 4637; BBl 2007 5283), tradução inglesa conforme reproduzida por lawbrary.ch, https://lawbrary.ch/law/art/ZGB-v2024.01-en-art-793/print. ↩
3. Código Civil Suíço, SR 210, art. 782, § 1 (“O encargo fundiário obriga o proprietário de um imóvel a cumprir, perante um beneficiário, uma obrigação pela qual responde exclusivamente com o imóvel”), art. 787 (resgate pelo credor) e art. 788 (resgate pelo devedor, em qualquer caso após trinta anos mediante aviso prévio de um ano, salvo se o encargo estiver ligado a uma servidão perpétua), tradução inglesa conforme reproduzida por lawbrary.ch, https://lawbrary.ch/law/art/ZGB-v2024.01-en-art-782/print, https://lawbrary.ch/law/art/ZGB-v2024.01-en-art-787/print e https://lawbrary.ch/law/art/ZGB-v2024.01-en-art-788/print. ↩
4. Banca dello Stato del Cantone Ticino, relatório anual; Departamento Federal de Estatística, estatísticas sobre a propriedade habitacional por cantão. ↩

Apenas para fins de informação geral. Este artigo não constitui assessoria jurídica ou tributária, não substitui a análise de um caso concreto e não estabelece relação entre advogado e cliente. Reflete a situação jurídica em outubro de 2026.