Imóveis, pessoas e o negócio operacional

Compra de moradia e de instalações comerciais

A Lei Federal sobre a Aquisição de Imóveis por Pessoas no Exterior, de 16 de dezembro de 1983, conhecida pelo nome do conselheiro federal Arnold Koller como Lex Koller, restringe a compra de imóveis suíços por estrangeiros. Para os empresários italianos que efetivamente se mudam para o Ticino, a restrição pouco importa. Os nacionais de Estados da UE e da AELC podem adquirir imóveis sem autorização se tiverem a sua residência legal e efetiva na Suíça.¹ O titular de uma autorização B UE/AELC que vive em Lugano pode, portanto, comprar um apartamento, uma casa ou um terreno como um residente suíço. A palavra decisiva é efetiva. A compra feita por uma pessoa que detém uma autorização mas não vive no Ticino é uma compra por pessoa no exterior. O registro de imóveis ou a autoridade cantonal competente podem verificar mais tarde que a aquisição exigia autorização.

As instalações comerciais também estão fora da restrição. Uma pessoa no exterior pode adquirir um imóvel sem autorização se ele servir de estabelecimento permanente de uma atividade comercial, industrial ou de outra atividade exercida de forma empresarial.² Uma sociedade suíça controlada por um residente italiano pode, portanto, comprar os seus próprios escritórios, armazém ou fábrica no Mendrisiotto. Com as casas de férias é diferente. As pessoas no exterior precisam de uma autorização, concedida dentro de contingentes cantonais anuais fixados pelo Conselho Federal dentro de um teto nacional de 1.500 unidades.³ O empresário italiano que compra um apartamento em Lugano antes de se mudar, ou o mantém depois de voltar para a Itália, entra no regime das casas de férias, com os seus contingentes e condições.

As regras podem tornar-se mais rigorosas. Em 2026, o Conselho Federal pôs em consulta, até 15 de julho de 2026, uma revisão que exigiria autorização para a compra da residência principal por titulares de autorizações B de países terceiros e os obrigaria a vender no prazo de dois anos caso deixassem o país. Ela também sujeitaria a autorização a aquisição de instalações comerciais detidas puramente como investimento e reduziria os contingentes cantonais para casas de férias.⁴ As propostas dizem respeito, em primeiro lugar, a nacionais de países terceiros, pois o ALCP protege os nacionais da UE e da AELC contra a discriminação. Os empresários italianos que detêm imóveis no Ticino por meio de sociedades ou que adquirem imóveis comerciais como investimento devem acompanhar o processo legislativo.

Transferência de empregados: transmissão de empresa e autorizações

Quando uma unidade de negócio se transfere da Itália para o Ticino, os seus empregados não a acompanham automaticamente. A lei italiana protege os empregados na transmissão de empresa nos termos do art. 2112 do Código Civil, que preserva as suas relações de trabalho com o cessionário.⁵ O direito suíço contém uma regra paralela no art. 333 do Código Suíço das Obrigações (CO), segundo o qual as relações de trabalho passam ao adquirente com todos os direitos e obrigações, salvo se o empregado recusar a transferência.⁶ Nenhuma das disposições obriga um empregado a mudar-se para outro país. O empregado italiano a quem se pede que trabalhe em Lugano em vez de Como pode recusar. O empregador italiano deve então avaliar se a recusa justifica uma dispensa segundo a lei italiana, que exige um motivo objetivo justificado e está sujeita aos procedimentos italianos de dispensa coletiva se os números forem elevados.

Os empregados que aceitam a mudança precisam de uma autorização suíça. Se transferirem a sua residência para o Ticino, recebem uma autorização B UE/AELC com base no contrato de trabalho. Se continuarem a viver na Itália e a deslocar-se diariamente, recebem uma autorização de trabalhador transfronteiriço G. A sua validade corresponde à do contrato de trabalho se este for inferior a doze meses e é de cinco anos para contratos de duração mais longa ou indeterminada.⁷ A tributação dos novos frontalieri que começaram a trabalhar após 17 de julho de 2023 segue o novo acordo ítalo-suíço, segundo o qual a Suíça cobra um imposto retido na fonte limitado a 80% do seu imposto ordinário e a Itália tributa o trabalhador como residente, com crédito pelo imposto suíço. O Capítulo H.I descreve o acordo e o seu regime de transição.⁸ Para o empregador que transfere pessoal para o Ticino, a escolha entre residentes e trabalhadores transfronteiriços afeta as negociações salariais, porque os trabalhadores transfronteiriços italianos comparam o seu salário líquido suíço, após o imposto italiano, com o que ganhavam na Lombardia.

Notas

1. Roland Pfäffli e Mascha Santschi Kallay, artigo sobre a aquisição de imóveis por pessoas no exterior, Das Geld-Magazin 1/2025, https://private.ch/media/docs/private/2025/01/de/12_Grundstueckerwerb.pdf (“rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz”). Lei Federal sobre a Aquisição de Imóveis por Pessoas no Exterior, de 16 de dezembro de 1983 (ARPA/LAFE), SR 211.412.41, art. 5, al. 1, let. a e a bis, texto em droit-bilingue.ch, https://www.droit-bilingue.ch/de-fr/2/21/211.412.41-5-8.html (os nacionais da UE e da AELC só são pessoas no exterior “sofern sie ihren rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz nicht in der Schweiz haben”). ↩
2. Pfäffli e Santschi Kallay (acima) (“Keiner Bewilligung bedarf hingegen der Erwerb durch eine Person im Ausland, wenn das Grundstück als ständige Betriebsstätte eines Handels-, Fabrikations- oder eines anderen nach kaufmännischer Art geführten Gewerbes ...”). ARPA, art. 2, al. 2, let. a, https://www.droit-bilingue.ch/de-fr/2/21/211.412.41-2-5.html (abrangendo também as empresas artesanais e as profissões liberais). ↩
3. Pfäffli e Santschi Kallay (acima) (teto nacional de 1.500 unidades). ARPA, art. 11, al. 1 e 2, https://www.droit-bilingue.ch/de-fr/2/21/211.412.41-11-15.html (“Die Höchstzahl nach Absatz 1 darf 1500 Kontingentseinheiten nicht überschreiten”). ↩
4. Antonin Weyeneth, artigo sobre o endurecimento previsto da Lex Koller, PwC Suíça, 8 de maio de 2026, https://www.pwc.ch/de/insights/steuern/lex-koller-verscharfungen-beim-erwerb.html. ↩
5. Codice civile, art. 2112, § 1º, texto em Brocardi.it, https://www.brocardi.it/codice-civile/libro-quinto/titolo-ii/capo-i/sezione-iii/art2112.html (“In caso di trasferimento d’azienda, il rapporto di lavoro continua con il cessionario”). ↩
6. Código Suíço das Obrigações, de 30 de março de 1911 (CO), SR 220, art. 333, al. 1 e 2. ↩
7. Orientações do cantão de Schwyz (acima) (“If the contract of employment is valid for more than one-year or unlimited, then the permit will be issued for five years and can be extended”). ↩
8. Acordo entre a Suíça e a Itália sobre a tributação dos trabalhadores transfronteiriços, de 23 de dezembro de 2020, arts. 3 e 9, conforme resumido em Repubblica e Cantone Ticino, Divisione delle contribuzioni, ficha informativa e FAQ sobre o novo acordo, https://m4.ti.ch/fileadmin/DFE/DC/DOC-IF/nuovo_accordo/nuovo_accordo_foglio_informativo_FAQ.pdf (assinado em 23 de dezembro de 2020, em vigor desde 17 de julho de 2023, aplicável a partir de 1º de janeiro de 2024; retenção suíça limitada a 80% para os novos trabalhadores transfronteiriços); ver o Capítulo H.I. ↩

Apenas para fins de informação geral. Este artigo não constitui assessoria jurídica ou tributária, não substitui a análise de um caso concreto e não estabelece relação entre advogado e cliente. Reflete a situação jurídica em outubro de 2026.