Imóveis e hipotecas
Os imóveis constituem a maior classe de ativos das famílias do Ticino e a principal garantia dos bancos cantonais. As hipotecas no Ticino atingiram CHF 56.961 milhões em 2024, quase quatro vezes o montante dos depósitos de poupança.1 A taxa de vacância de moradias caiu para 1,92% em 1º de junho de 2025, o nível mais baixo em oito anos. O cantão contava 4.936 moradias vagas, 7,0% a menos do que um ano antes, das quais 80,6% eram oferecidas para locação. Na cidade de Lugano, a taxa era de 2,08%.2 O aperto do mercado seguiu-se a um período em que o Ticino figurava entre os cantões com as maiores taxas de vacância da Suíça, sobretudo nos distritos periféricos e no Mendrisiotto, e em que a construção havia superado o crescimento da população.
Três evoluções moldarão o mercado imobiliário na próxima década. A primeira é a demografia. Uma população estagnada e envelhecida significa, a longo prazo, menos novos domicílios, embora o número de domicílios unipessoais continue a crescer. A segunda é o direito tributário federal. Em 28 de setembro de 2025, os eleitores suíços aprovaram a abolição da tributação do valor locativo imputado das moradias ocupadas pelos proprietários, combinada com uma base constitucional para que os cantões cobrem um imposto imobiliário especial sobre segundas residências.3 A reforma reduz o incentivo fiscal para manter elevado o endividamento hipotecário, já que os juros hipotecários continuarão dedutíveis apenas para imóveis locados ou arrendados, à parte uma dedução limitada para quem adquire o primeiro imóvel, durante dez anos. A reforma é relevante para o Ticino, cantão com muitas segundas residências. A terceira é o ambiente de juros. Juros baixos sustentam os preços dos imóveis e a demanda por hipotecas, mas também aumentam o risco de uma correção caso os juros subam inesperadamente.
Essencial. O centro financeiro do Ticino precisa planejar-se para um franco forte, juros próximos de zero e inflação abaixo de 1%, conforme a previsão do Banco Nacional Suíço (BNS/SNB) de setembro de 2026. As receitas de juros excepcionais de 2023 e 2024 não voltarão nessas condições. Os imóveis são a principal garantia dos bancos domésticos. A abolição do valor locativo imputado, a estagnação da população e a baixa taxa de vacância de 2025 mudarão o negócio hipotecário ao longo da década.
O risco cambial dos clientes italianos
A força do franco tem mais uma consequência para a clientela italiana. Os clientes italianos que mantêm ativos em Lugano geralmente os mantêm em euros, a moeda em que medem seu patrimônio. A função de porto seguro da Suíça, que em décadas anteriores incluía o desejo de manter francos como proteção contra a desvalorização da lira, mudou desde a introdução do euro. Manter francos é hoje uma escolha de investimento deliberada, que compensa em tempos de crise e custa rentabilidade em períodos de calmaria. Uma nova crise de confiança na zona do euro, por exemplo uma crise da dívida soberana em um grande Estado-Membro, aumentaria a demanda por francos e por custódia suíça. Esse é um dos gatilhos do cenário de renovação descrito a seguir. Um longo período de estabilidade na zona do euro, ao contrário, enfraquece um dos argumentos tradicionais para manter relações bancárias na Suíça e aumenta a importância da qualidade do serviço e do preço.
Notas
- USTAT, 12 Denaro e banche (acima). ↩
- USTAT, Notiziario statistico 2025-29, https://www3.ti.ch/DFE/DR/USTAT/allegati/news/254739ns_2025-29.pdf. ↩
- Swissvotes, votação nº 678, “Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften”, 28 de setembro de 2025, https://www.swissvotes.ch/vote/678.00 (57,73% de votos a favor, 16,5 de 23 cantões, participação de 49,50%); Chancelaria Federal, brochura explicativa para a votação de 28 de setembro de 2025, https://swissvotes.ch/vote/678.00/brochure-de.pdf (o decreto e a Lei Federal sobre a mudança de sistema na tributação da propriedade residencial estão “rechtlich verknüpft”; após a mudança, os juros hipotecários continuam dedutíveis para imóveis locados ou arrendados, com um Ersterwerberabzug limitado para quem adquire o primeiro imóvel, durante dez anos; a data de entrada em vigor é fixada pelo Conselho Federal). ↩
Apenas para fins de informação geral. Este artigo não constitui assessoria jurídica ou tributária, não substitui a análise de um caso concreto e não estabelece relação entre advogado e cliente. Reflete a situação jurídica em outubro de 2026.