Imóveis, patrimônio e herança

Imóveis suíços de residentes na Itália

Muitas famílias italianas possuem casas de veraneio nos lagos de Lugano e Maggiore, e algumas possuem imóveis para locação no Ticino como investimento. O artigo 6 atribui os rendimentos de bens imóveis, incluindo os rendimentos agrícolas e florestais, ao Estado em que os bens estão situados, sem excluir a tributação no Estado de residência.¹ O artigo 13, parágrafo 1, faz o mesmo para os ganhos decorrentes da alienação de bens imóveis, e o artigo 22, parágrafo 1, para o patrimônio constituído por bens imóveis.² A Suíça tributa, portanto, a renda de aluguel de um apartamento no Ticino pertencente a um residente em Milão, o valor locativo presumido (valore locativo, Eigenmietwert) se o proprietário o utilizar ele próprio, o imposto sobre o patrimônio incidente sobre seu valor e o imposto sobre ganhos imobiliários em sua venda. Os não residentes estão sujeitos, para esses fins, a uma sujeição tributária limitada no Ticino, e as alíquotas são determinadas com referência à sua renda e ao seu patrimônio mundiais, que eles devem declarar para esse fim.³

A tributação suíça do valor locativo presumido vai mudar. Em 28 de setembro de 2025, os eleitores suíços aprovaram a abolição do valor locativo presumido sobre os imóveis ocupados pelo proprietário, com 57,7% de votos favoráveis. A reforma também abole a dedução dos juros hipotecários sobre as residências ocupadas pelo proprietário e permite aos cantões instituir um imposto especial sobre imóveis incidente sobre as segundas residências.⁴ Em 1º de abril de 2026, o Conselho Federal fixou a entrada em vigor para 1º de janeiro de 2029, para que os cantões tenham tempo de decidir se cobrarão o novo imposto sobre segundas residências.⁵ Para os proprietários italianos de casas de veraneio no Ticino, a reforma eliminará o valor locativo presumido a partir de 2029. Saber se o Ticino instituirá um imposto sobre imóveis incidente sobre as segundas residências, que recairia principalmente sobre proprietários não residentes, é uma questão política que o cantão ainda não decidiu.

O IVIE e o lado italiano

Na Itália, o proprietário residente de um imóvel no exterior deve informá-lo no quadro RW e pagar o imposto sobre o valor dos imóveis detidos no exterior (IVIE). A alíquota é de 1,06% ao ano. Para imóveis situados em um Estado de fora da União Europeia (UE), como a Suíça, a base de cálculo é o custo indicado na escritura de compra ou, na sua falta, o valor de mercado no fim do ano no local em que o imóvel está situado. Não há imposto devido quando o montante não exceder EUR 200.⁶ O artigo 19, parágrafo 16, do Decreto-Lei nº 201 de 2011 permite um crédito contra o IVIE, até o montante deste, de qualquer imposto sobre o patrimônio pago no Estado em que o imóvel está situado. Para os imóveis suíços, a Agenzia delle Entrate aceitou o imposto cantonal e comunal sobre o patrimônio das pessoas físicas e o imposto imobiliário cantonal, na medida em que se refiram ao imóvel e tenham sido pagos no mesmo ano civil.⁷ Como o imposto suíço sobre o patrimônio incidente sobre um imóvel é cobrado sobre seu valor fiscal, muitas vezes bem inferior ao valor de mercado, e a alíquotas que raramente excedem alguns por mil, o crédito raramente elimina por completo o IVIE.

Os rendimentos do imóvel suíço são tributáveis na Itália nos termos do artigo 70 do Texto Único dos Impostos sobre a Renda (TUIR). A renda de aluguel é incluída na renda tributável italiana, com crédito do imposto suíço sobre a renda que sobre ela incide, nos termos do artigo 24, parágrafo 2, da convenção e do artigo 165 do TUIR.⁸ O artigo 70, parágrafo 2, do TUIR inclui os rendimentos de imóveis no exterior na renda global italiana pelo montante líquido resultante da avaliação efetuada no Estado estrangeiro e, para os edifícios não sujeitos a imposto sobre a renda no exterior, prevê uma dedução fixa de 15% a título de despesas. O valor locativo presumido suíço sobre uma casa de veraneio ocupada pelo proprietário não gera, contudo, imposto de renda italiano. Desde a Lei de Estabilidade de 2013 (Lei nº 228, de 24 de dezembro de 2012), o artigo 19, parágrafo 15-ter, do Decreto-Lei nº 201 de 2011 exclui do artigo 70, parágrafo 2, do TUIR os imóveis não locados e sujeitos ao IVIE, de modo que o IVIE substitui o imposto de renda sobre esses imóveis, mantendo-se a obrigação de informação no quadro RW.⁹ Para os residentes na Itália submetidos ao regime de flat tax do artigo 24-bis do TUIR, descrito no capítulo E.V, os imóveis no exterior estão isentos do IVIE e da informação no quadro RW.

Notas

1. Convenção, art. 6, texto (acima): “sono imponibili nello Stato contraente in cui detti beni sono situati”. ↩
2. Convenção, art. 13, al. 1, e art. 22, al. 1, texto (acima). ↩
3. Legge tributaria del Cantone Ticino, de 21 de junho de 1994 (LT), arts. 3 e 4 (vinculação econômica de não residentes, incluindo bens imóveis) e art. 6 (imposto “all'aliquota corrispondente alla totalità dei loro redditi”), https://m3.ti.ch/CAN/RLeggi/public/index.php/raccolta-leggi/legge/num/580; Lei Federal sobre a Harmonização dos Impostos Diretos (StHG), art. 4, al. 1 (pessoas físicas sem domicílio que “Grundstücke besitzen, nutzen oder damit handeln”), https://www.droit-bilingue.ch/de-it/6/64/642.14-4-7.html. ↩
4. Taxolution, “Imputed Rental Value in Switzerland: What Property Owners Need to Know in 2026”, atualizado em 20 de abril de 2026, https://www.taxolution.ch/?p=4588 (votação de 28 de setembro de 2025, 57,7% de votos favoráveis, participação de 49,5%; imposto cantonal sobre imóveis incidente sobre segundas residências). ↩
5. Rádio e Televisão Suíça (SRF), “Bundesrat setzt Abschaffung des Eigenmietwerts ab 2029 in Kraft”, 1º de abril de 2026, https://www.srf.ch/news/schweiz/bundesratsentscheid-bundesrat-setzt-abschaffung-des-eigenmietwerts-ab-2029-in-kraft. ↩
6. Federico Migliorini, “Investimento immobiliare in Svizzera”, Fiscomania, 15 de julho de 2026, https://fiscomania.com/investimento-immobiliare-svizzera/ (IVIE de 1,06%; base: custo de aquisição ou valor de mercado; limite de EUR 200). ↩
7. Decreto-Lei nº 201, de 6 de dezembro de 2011, art. 19, al. 16 (“dall'Ivie si deduce, fino a concorrenza del suo ammontare, un credito d'imposta pari all'ammontare dell'eventuale imposta patrimoniale versata nello Stato in cui è situato l'immobile”), citado em Ennio Vial e Vita Pozzi, “Il credito per le patrimoniali estere”, Euroconference News, 27 de junho de 2014, https://www.ecnews.it/fiscale/fisco-e-patrimonio/fisco-internazionale/il-credito-per-le-patrimoniali-estere/ (a Circular nº 28/E, de 2 de julho de 2012, enumera, para a Suíça, a imposta sulla sostanza delle persone fisiche e a imposta immobiliare; crédito de impostos pagos no mesmo ano civil). ↩
8. Convenção, art. 24, al. 2, texto (acima); Federico Migliorini, “Immobile estero: il regime di tassazione”, Fiscomania, 19 de dezembro de 2025, https://fiscomania.com/immobile-estero-il-regime-di-tassazione/ (renda de aluguel nos termos do art. 70 TUIR, montante líquido conforme declarado no exterior, crédito nos termos do art. 165 TUIR de impostos pagos em caráter definitivo no exterior); Migliorini, “Investimento immobiliare in Svizzera” (acima) (renda de aluguel declarada em ambos os Estados, crédito nos termos do art. 165 TUIR). ↩
9. TUIR, art. 70, al. 2, Brocardi.it, https://brocardi.it/testo-unico-imposte-redditi/titolo-i/capo-vii/ art70.html (“nell'ammontare netto risultante dalla valutazione effettuata nello Stato estero”; redução de 15% para edifícios não sujeitos a imposto sobre a renda no exterior); Marcello Maiorino, “La gestione fiscale degli immobili sfitti detenuti all'estero”, Informazione Fiscale, 7 de junho de 2024, https://www.informazionefiscale.it/immobili-sfitti-detenuti-all-estero-trattamento-fiscale (Decreto-Lei nº 201 de 2011, art. 19, al. 15-ter, introduzido pela Lei nº 228, de 24 de dezembro de 2012, art. 1, al. 518, let. c: imóveis não locados e sujeitos ao IVIE não estão sujeitos ao art. 70, al. 2, TUIR; mantém-se a informação no quadro RW). ↩

Apenas para fins de informação geral. Este artigo não constitui assessoria jurídica ou tributária, não substitui a análise de um caso concreto e não estabelece relação entre advogado e cliente. Reflete a situação jurídica em outubro de 2026.