Locação de escritórios e espaços comerciais na Suíça

A maioria das empresas estrangeiras que ingressam na Suíça começa alugando instalações em vez de comprá-las. A locação comercial é regida pelos arts. 253 e seguintes do Código Suíço das Obrigações (CO), que deixam considerável margem de negociação, mas contêm várias normas imperativas que protegem os locatários. Um contrato de locação bem redigido proporciona segurança de planejamento por muitos anos.

Prazo da locação

Na Suíça, os contratos de locação comercial são comumente celebrados por prazos fixos de cinco ou dez anos, muitas vezes com uma ou mais opções de prorrogação a favor do locatário. Um prazo fixo dá segurança a ambas as partes, pois nenhuma delas pode rescindir o contrato antes do termo, salvo em circunstâncias excepcionais. Também são possíveis locações por prazo indeterminado; para imóveis comerciais, o prazo legal de aviso prévio é de seis meses, conforme o art. 266d do CO, salvo se as partes tiverem acordado um prazo mais longo.

Aluguel e indexação

As partes podem acordar que o aluguel seja vinculado ao índice suíço de preços ao consumidor. Nos termos do art. 269b do CO, essa cláusula de indexação só é válida se o contrato for celebrado por pelo menos cinco anos, e o aluguel só pode ser reajustado de acordo com o índice. Alternativamente, pode ser acordado um aluguel escalonado com aumentos fixos. Os locatários de imóveis comerciais podem, em princípio, impugnar um aluguel como abusivo, embora essa proteção desempenhe um papel menor na prática comercial do que nas locações residenciais.

Opções de prorrogação

Uma opção permite ao locatário prorrogar unilateralmente a locação por um novo período nas condições acordadas. As opções são valiosas para empresas que investem em obras de adaptação, e o prazo para seu exercício e o aluguel aplicável durante a prorrogação devem ser regulados com precisão. Cláusulas de opção ambíguas são fonte frequente de litígios.

Garantias locatícias

Os locadores costumam exigir uma caução, que deve ser depositada em uma conta de poupança ou conta de depósito em nome do locatário em um banco. Para locações residenciais, a lei limita a caução a três meses de aluguel, ao passo que não há esse teto legal para imóveis comerciais, de modo que valores mais elevados são comuns. Muitos locatários apresentam uma garantia bancária ou um seguro-caução em vez de dinheiro.

Proteção contra a rescisão

Uma rescisão contrária à boa-fé pode ser impugnada perante a autoridade de conciliação. Além disso, o locatário pode requerer a prorrogação da locação se a rescisão lhe causar um prejuízo grave que não se justifique pelos interesses do locador. Para imóveis comerciais, essa prorrogação pode durar até seis anos no total. Os prazos para esses pedidos são curtos, de modo que qualquer aviso de rescisão deve ser examinado prontamente.

O que compensa na prática

• Negocie desde o início as condições de adaptação e de restituição, incluindo a quem pertencem as instalações ao término da locação.
• Ajuste o prazo ao plano de negócios, combinando um prazo fixo moderado com opções de prorrogação.
• Verifique a cláusula de reajuste do aluguel quanto à conformidade com as regras sobre aluguéis indexados e escalonados.

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Apenas para fins de informação geral. Este artigo não constitui assessoria jurídica ou tributária, não substitui a análise de um caso concreto e não estabelece relação entre advogado e cliente. Reflete a situação jurídica em outubro de 2026.