O processo de compra de imóveis na Suíça: reserva, escritura pública e registro de imóveis

A compra de um imóvel na Suíça segue uma sequência formal que difere em aspectos importantes da prática na Ásia, no Oriente Médio ou nas jurisdições de common law. A escritura pública é obrigatória, o sistema notarial depende do cantão e a propriedade só se transfere com a inscrição no registro de imóveis. Conhecer essas etapas ajuda os compradores a planejar seus recursos e seu cronograma.

Reserva e etapas preparatórias

Depois que comprador e vendedor chegam a um acordo sobre os termos principais, incorporadores e corretores frequentemente pedem um contrato de reserva e um pagamento de reserva. Esses contratos são comuns, mas seu efeito jurídico é limitado, porque o compromisso de comprar um imóvel só é vinculante na forma de escritura pública. Um sinal de reserva pago com base em um simples contrato escrito pode, portanto, ser restituível se o comprador desistir, dependendo da redação e das circunstâncias. Os compradores devem ler esses documentos com atenção antes de transferir dinheiro.

Nessa fase, o comprador deve obter uma certidão atualizada do registro de imóveis, examinar servidões, hipotecas e outros ônus, verificar o zoneamento e as licenças de construção e, no caso de compradores estrangeiros, confirmar a situação à luz da Lex Koller.

A escritura pública

Nos termos do art. 216 do Código Suíço das Obrigações (CO), o contrato de compra e venda de imóvel deve ser lavrado por escritura pública. A mesma exigência aplica-se aos pactos de preferência com condições fixas, às opções de compra e às promessas de compra e venda. O notário prepara a escritura, lê-a ou submete-a à revisão das partes e reconhece as assinaturas. As partes que não falam o idioma oficial do cantão podem precisar de uma tradução ou de um intérprete, o que deve ser providenciado com antecedência.

Sistemas notariais cantonais

O direito notarial é matéria cantonal, e os sistemas variam consideravelmente. Alguns cantões, entre eles Genebra, Vaud e Basileia-Cidade, têm notários independentes que exercem como profissionais liberais. No cantão de Zurique, os cartórios notariais são repartições públicas com notários assalariados. Outros cantões adotam sistemas mistos, nos quais advogados com habilitação notarial também podem lavrar escrituras. Em regra, a escritura relativa a imóvel deve ser lavrada no cantão onde o imóvel está situado, e os emolumentos diferem acentuadamente de um cantão para outro.

Sinal, pagamento e prazos

Na assinatura da escritura, costuma ser pago um sinal, geralmente da ordem de 10% do preço de compra, com o saldo devido na conclusão. Para proteger ambas as partes, os pagamentos costumam ser feitos por intermédio do notário ou garantidos por uma promessa irrevogável de pagamento do banco do comprador. Em empreendimentos novos, o preço de compra é às vezes pago em parcelas à medida que a obra avança, o que exige garantias adequadas para o comprador.

Transferência da propriedade

A propriedade só se transfere com a inscrição no registro de imóveis, conforme o art. 656 do Código Civil suíço (CC). O notário normalmente apresenta o pedido de inscrição após a conclusão, e a inscrição produz efeitos jurídicos a partir da data do lançamento no livro diário. Entre a assinatura e o registro, o comprador detém um direito contratual, razão pela qual o momento do pagamento e o do registro devem estar estreitamente alinhados.

O que compensa na prática

• Evite pagamentos de reserva elevados antes da assinatura da escritura, ou certifique-se de que sejam claramente restituíveis.
• Garanta o preço de compra por intermédio do notário ou de uma promessa de pagamento bancária, em vez de pagar diretamente ao vendedor.
• Planeje o cronograma em função do cantão, pois a disponibilidade dos notários, os emolumentos e a prática registral variam.

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Apenas para fins de informação geral. Este artigo não constitui assessoria jurídica ou tributária, não substitui a análise de um caso concreto e não estabelece relação entre advogado e cliente. Reflete a situação jurídica em outubro de 2026.