Impostos sobre imóveis suíços: imposto de transmissão, imposto sobre ganhos imobiliários e valor locativo presumido

Os imóveis suíços são tributados em várias etapas, e a maioria desses tributos é cobrada pelos cantões e comunas (Gemeinden). Os proprietários estrangeiros devem, portanto, esperar diferenças perceptíveis entre os cantões, tanto nas alíquotas quanto nos próprios tributos aplicáveis. O panorama a seguir explica as principais categorias.

Imposto sobre a transmissão de imóveis

Muitos cantões cobram um imposto sobre a transmissão de imóveis quando a propriedade de um terreno muda de mãos. A alíquota é em geral um percentual de um só dígito, na faixa inferior, sobre o preço de compra, e o cantão decide se o imposto é suportado pelo comprador, pelo vendedor ou por ambos. Alguns cantões, entre eles Zurique, não cobram esse imposto, embora continuem devidos os emolumentos de registro e notariais. Vários cantões concedem reduções ou isenções para residências ocupadas pelo próprio dono ou para reorganizações societárias.

Imposto sobre ganhos imobiliários

Todos os cantões tributam os ganhos realizados na venda de imóveis. Para pessoas físicas, aplica-se um imposto específico sobre ganhos imobiliários, e o ganho é em geral calculado como o preço de venda menos o custo de aquisição e os investimentos que agregaram valor. A alíquota costuma diminuir quanto mais tempo o imóvel for mantido, ao passo que períodos curtos de detenção frequentemente atraem acréscimos. Para sociedades, alguns cantões tratam os ganhos imobiliários como lucro ordinário, enquanto outros também lhes aplicam o imposto especial sobre ganhos imobiliários. O imposto é cobrado pelo cantão onde o imóvel está situado, independentemente do lugar de residência do vendedor.

Imposto predial

Vários cantões e comunas cobram um imposto predial anual calculado sobre o valor do imóvel, sem dedução de dívidas. As alíquotas são modestas, tipicamente uma fração de 1%, mas o imposto incide independentemente de o imóvel gerar renda. Outros cantões não o cobram.

Imposto sobre o patrimônio e imposto de renda

Os imóveis suíços estão sujeitos ao imposto cantonal sobre o patrimônio e ao imposto de renda sobre os rendimentos de aluguel, mesmo quando o proprietário reside no exterior. Os proprietários estrangeiros tornam-se, portanto, em geral contribuintes com sujeição limitada no cantão onde o imóvel está situado. Os juros hipotecários e os custos de manutenção são em geral dedutíveis, e as dívidas são repartidas entre os ativos suíços e estrangeiros segundo as regras de repartição tributária internacional. Os acordos para evitar a dupla tributação (ADTs) em geral atribuem o direito de tributar bens imóveis ao Estado em que estão situados.

Valor locativo imputado e a reforma prevista

Os proprietários que ocupam seu próprio imóvel na Suíça, ou o mantêm à disposição para uso próprio, são atualmente tributados sobre um valor locativo imputado como renda fictícia. Em 28 de setembro de 2025, os eleitores suíços aprovaram uma reforma que abole o valor locativo imputado para residências próprias e segundas residências, acompanhada de restrições substanciais à dedução de juros hipotecários e custos de manutenção. Até a implementação da reforma, o sistema atual continua em vigor, e o governo federal indicou que a implementação não é esperada antes de 2028. Os proprietários devem rever seus planos de financiamento e de manutenção à luz da transição, sem presumir nenhuma data específica.

O que compensa na prática

• Compare os cantões antes de comprar, pois a carga do imposto de transmissão, do imposto predial e do imposto sobre ganhos difere consideravelmente.
• Documente todos os investimentos que agregaram valor, pois eles reduzem o ganho tributável em uma venda posterior.
• Verifique o período de detenção antes de vender, pois as vendas de curto prazo frequentemente estão sujeitas a alíquotas mais elevadas.

Como a Ressos Legal ajuda

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Apenas para fins de informação geral. Este artigo não constitui assessoria jurídica ou tributária, não substitui a análise de um caso concreto e não estabelece relação entre advogado e cliente. Reflete a situação jurídica em outubro de 2026.